Vai comprar uma casa recorrendo a um crédito à habitação? Então comece por ficar atento a este artigo que se dedica a desmitificar e descomplicar alguns conceitos bancários ligados a este pedido de financiamento.
Sabemos que esta é uma decisão que afeta 20, 30 ou mais anos da nossa vida pelo que deve compreender todas as siglas financeiras que vai encontrando ao longo do processo.
Vamos falar ‘banquês’?
Quais são as siglas mais importantes num pedido de crédito à habitação
Ao recorrer ao crédito à habitação para compra de uma casa irá, inevitavelmente, deparar-se com bastantes termos bancários – uns com as quais já está mais familiarizado, outros nem tanto. É importante relembrar que quanto mais informado estiver, maior a probabilidade de escolher a Instituição financeira acertada para contrair o crédito.
Vamos lá descobrir de que conceitos estamos a falar.
A Taxa de Esforço
Não se trata de uma sigla propriamente dita, mas é um dos pontos mais importantes no momento de pedir um crédito à habitação. De forma sucinta a taxa de esforço representa o esforço que o cliente terá para pagar o empréstimo ao Banco e é calculada precisamente para analisar se o cliente tem ou não essa capacidade financeira para suportar o financiamento que está a pedir.
A taxa de esforço expressa assim o peso que as prestações mensais com empréstimos têm no rendimento líquido do agregado familiar, sendo que para esta ‘equação’ são considerados os cartões de crédito ou crédito automóvel.
Na verdade, analisar a sua taxa de esforço deve ser o primeiro passo de todo este processo de compra de uma casa. Atualmente já existem muitos simuladores que o ajudam a calcular de forma simples e imediata, bastando preencher os campos solicitados. Retenha ainda este valor: embora existam algumas exceções, a taxa de esforço não deve, idealmente, ultrapassar os 30%.
O LTV
LTV é a abreviatura de Loan-To-Value. Já tinha ouvido falar neste estrangeirismo? Este é um dos principais indicadores que os Bancos utilizam para analisar um pedido de crédito habitação e definir o montante de empréstimo a atribuir.
O LTV é considerado o rácio, expresso em percentagem, do valor que o Banco lhe irá emprestar para comprar a sua casa e o valor do imóvel. Este é um indicador relevante porque ditará qual será o valor que terá que dar de entrada para a casa.
O limite máximo do LTV para a compra de uma habitação própria e permanente fixado pelo Banco de Portugal é de 90% (terá que ter sempre os restantes 10%, pelo menos), enquanto que para habitação secundária ou de arrendamento é de 80%. Já os imóveis do Banco podem apresentar um LTV de até 100%, bem como condições mais vantajosas.
O Spread
De forma clara, o spread é uma taxa de juro que é aplicada pelos Bancos num contrato de crédito e representa a sua margem de lucro. Ou seja, trocado por miúdos, o spread é o lucro que o Banco recebe sempre que empresta dinheiro a um cliente. Isto porque para poder emprestar o dinheiro, o Banco terá que se financiar junto de outras fontes (outros bancos, investidores, acionistas, etc.) e é precisamente para fazer face a esse custo e compensar o risco que assume ao emprestar dinheiro que cobra essa taxa de juro.
Mas porque é que os spreads não são todos iguais? O que determina a fixação de um spread? Quando lhe é solicitado um crédito à habitação, o Banco analisa algumas caraterísticas dos clientes como a idade, o estado civil, o rendimento ou a dimensão do agregado familiar. E é com base nesta análise, e na determinação do nível risco do cliente que é proposto o valor do spread. É por esse motivo que dois clientes no mesmo banco podem ter spreads diferentes.
A definição do spread é assim importante uma vez que se reflete na prestação mensal que irá pagar ao Banco. Quanto mais garantias e seguranças der ao banco (situação profissional estável, possibilidade de ter um fiador, adesão a outros produtos e serviços bancários como cartões de crédito ou seguros) mais baixo será o spread.
A TAEG
Tal como o nome o indica, a Taxa Anual de Encargos Efetiva Global (TAEG) representa o total de encargos que terá com a contratação do crédito à habitação, incluindo as comissões bancárias, as despesas contratuais, os juros, os impostos e os seguros exigidos.
Mais, tal como o spread, este é um valor que se reflete na mensalidade que vai ter de pagar ao Banco, influenciando assim a taxa de esforço e a gestão do seu orçamento mensal.
A TAN
A Taxa Anual Nominal é outro excelente indicador para comparar propostas de diferentes Bancos, tendo, claro, em consideração os mesmos critérios de comparação (montante do empréstimo, prazo, etc.)
A TAN é a taxa anual utilizada em operações que envolvam o pagamento de juros, expressando assim os juros do empréstimo que é pedido ao Banco. Uma vez que se trata de um indicador anual, é necessário dividi-lo por 12 de forma a se chegar ao valor mensal que será diluído na prestação.
A única diferença entre a TAN e a TAEG (esta segunda será naturalmente sempre mais elevada que a primeira) é a inclusão dos encargos que terá que pagar com o empréstimo.
De ressalvar ainda que esta taxa pode ser expressa num montante fixo ou variável, consoante se o cliente prefere o empréstimo com Taxa Fixa ou Variável.
O MTIC
São apenas 4 letras, mas têm um peso muito grande quando se trata de pedir um crédito à habitação. MTIC significa Montante Total Imputado ao Consumidor e reflete o montante global que vai efetivamente pagar ao Banco durante todo o período do empréstimo.
O MTIC é a soma do valor do montante total do empréstimo e de todos os outros custos do crédito: taxas de juros (como a TAN e TAEG), comissões bancárias, os impostos, os seguros, e todos os outros encargos.
É importante deixar a nota de que nos contratos de crédito à habitação com taxa variável, o MITC é apenas indicativo porque a prestação mensal estará dependente da evolução e alterações do mercado: quanto mais elevada a taxa de juro, mais juros o cliente terá que pagar e mais elevado será o MTIC.
A FINE
À exceção do Spread, todas as outras siglas estão apresentadas na Ficha Informativa Normalizada Europeia (FINE) que é entregue no momento em que solicita o pedido de empréstimo a um Banco. É precisamente essa ficha que deve guardar para que possa comparar as várias propostas apresentadas pelas Instituições Financeiras e chegar à solução de financiamento que mais se ajuste a si.
Tudo pronto para pedir o crédito à habitação?
Entender as taxas que constituem um empréstimo e os custos reais que terá com o mesmo é o desafio mais importante para quem pretende pedir um crédito à habitação. Analise a sua situação financeira, faça contas para perceber a sua taxa de esforço e, acima de tudo, faça várias simulações para chegar ao melhor cenário da casa e prestação que conseguirá pagar mensalmente.
