Vender a sua casa está nos seus planos a curto e médio prazo? Então certamente se irá deparar com o tema das mais-valias imobiliárias. Já ouvi falar? A questão agora é: terá que as pagar?
Vamos lá descomplicar este tema que é um verdadeiro desafio para muitos e um grande quebra-cabeças para alguns no momento de submeter a declaração de IRS no ano seguinte à venda da casa.
O que são as mais-valias imobiliárias?
Vamos começar por perceber do que se tratam as mais valias-imobiliárias e o seu impacto na venda do imóvel. O expectável é que todos os vendedores obtenham mais-valias uma vez que as casas são vendidas a um preço superior ao de compra.
As mais-valias representam assim o lucro conseguido com a venda do imóvel. Segundo o artigo 10º do código de IRS, “constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis ou de alienação onerosa de partes sociais e de outros valores mobiliários”.
As mais-valias imobiliárias obtidas com a venda da casa devem ser obrigatoriamente consideradas na sua declaração de IRS no ano seguinte à venda do imóvel, através do anexo G (modelo 3), sendo que o Estado irá taxar 50% desse valor. Assim sendo, se com a venda do seu imóvel obtiver mais-valias no valor de 12.000€, o imposto vai incidir sobre 6.000€.
Se porventura o valor obtido neste cálculo for negativo estamos a falar de uma menos-valia, significando assim que não obteve qualquer lucro com a venda da sua casa. Esta menos-valia deve ser reportada e declarada no prazo máximo de 5 anos.
Como se calculam as mais-valias?
Uma mais-valia é calculada de forma simples: ao valor de venda do imóvel deve subtrair o preço de compra da casa (ao qual é multiplicado o coeficiente de desvalorização da moeda), os custos suportados aquando da valorização do imóvel (nos últimos 12 anos) e as despesas pagas no momento de compra e venda (os impostos e encargos pagos).
Quando nos referimos aos custos suportados com a valorização do imóvel estamos a falar por exemplo da realização de obras para melhoramento da casa, da instalação de um sistema de aquecimento ou da construção de uma piscina.
Já as despesas pagas no momento de compra e venda incluem por exemplo o pagamento da escritura, do IMT (Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis), da comissão paga à agência imobiliária (caso exista), bem como os custos tidos com o pedido de documentação que é necessária juntar (como é o caso do pedido de certificação energética).
Quanto mais despesas e encargos enumerar na sua declaração de IRS (atenção que os mesmos têm que ser devidamente documentados com a fatura emitida em nome do proprietário da habitação) maior será a probabilidade de diminuir o imposto que terá que pagar sobre as mais-valias.
Sugerimos que consulte a calculadora de mais-valias do Doutor Finanças, uma ferramenta muito útil que lhe permitirá fazer diversas simulações e ficar a saber quais serão as mais-valias obtidas na venda do seu imóvel (em função do preço a que a vender) e qual o valor aproximado do imposto que terá que pagar.
Estarei isento de pagar mais-valias?
Como foi possível compreender, quando vende a sua casa a um preço superior ao que pagou para a adquirir, terá que declarar 50% do valor das mais-valias que obteve. No entanto, poderá beneficiar de algumas isenções. Quais são então os casos em que as mais-valias resultantes da venda de uma casa estão isentas de imposto?
- Quando a aquisição da casa é anterior a 1989: as mais-valias geradas pela venda de uma casa adquirida antes de 1 de janeiro de 1989, data em que entrou em vigor do Código do IRS, estão isentas de imposto.
- Quando os contribuintes reformados ou com mais de 65 anos de idade investem as mais-valias num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto que garanta uma prestação regular e periódica equivalente a 7,5% do valor investido ou ainda num certificado de reforma, nos seis meses posteriores à venda do imóvel. No entanto, caso só seja aplicada uma parte do dinheiro da venda, a isenção é parcial, sendo proporcional ao valor da venda reinvestido.
- Quando o lucro obtido com a venda do imóvel é reinvestido na compra, construção ou reabilitação de outra casa destinada a habitação própria permanente, no prazo de 24 meses anteriores ou 36 meses posteriores à venda da casa (desde que cumpridas as condições exidas pela Autoridade Tributária). Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente.
E se o imóvel for herdado, também pago mais-valias?
As heranças são sempre temas que devem ser analisados com maior atenção uma vez que podem existir condições diferentes. O que acontece neste caso é o seguinte: no momento em que o imóvel é herdado, a Autoridade Tributária atribui-lhe um valor que corresponde ao montante sujeito ao Imposto do Selo e que servirá como referência para o cálculo das mais-valias caso os herdeiros decidam vender o imóvel mais tarde (se é este o caso, consulte as Finanças para perceber qual foi o valor atribuído). Outro ponto que deve também saber é que para apurar as mais-valias obtidas deverá ser considerada como data de aquisição a data de óbito do proprietário e não da partilha de bens.
A preparação é essencial
Bem sabemos que este é um tema complexo de compreender, por isso é tão importante ter consigo todas as ferramentas que o permitam tomar uma decisão informada. Tal como falámos mais acima, para além deste encargo, existe ainda um conjunto de impostos e outras despesas que terá que pagar ao longo do processo de venda, bem como terá que garantir que tem reunidos todos os documentos necessários, para que o mesmo decorra sem problemas e de forma mais rápida.
Esperamos ter ajudado!
